1） 看房

2） 議價，交房，付款方式等細節(jié)的磋商

3） 達成一致以后簽合同（有中介參與的要簽三方合同）

4） 申請貸款，辦理貸款手續(xù)

5） 貸款審批通過后網(wǎng)簽

6） 到登記窗口核查購房資格

7） 符合購房條件后打印合同、提交雙方登記資料

8） 到房地局辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶，拿到收件單以后交首付（但要預(yù)留一定的物業(yè)交割保證金）

9） 辦理土地證過戶

10）結(jié)清水電費物業(yè)交割保證金等。

2.辦理二手房交易所必須準備的資料

全款交易基本上就是帶錢以及身份證件，比較容易，這里不在贅述，歡迎全款辦理的媽媽來分享一下。

下面重點說一下貸款需要準備的資料

房屋按揭貸款分類：

1.商業(yè)貸款（7~10工作日審批）：

個人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業(yè)用房或自用普通居住用房的人發(fā)放的貸款；借款人將所購房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔(dān)保。

商業(yè)貸款資料：

賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本（夫妻雙方）

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)戶口本（夫妻雙方）

(3)婚姻證明

(4)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(5)行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）

(6)供樓存折或卡

(7)非市戶口提供一年以上社保證明或納**

(8)市房屋套數(shù)查冊證明

公積金貸款資料：

賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本（夫妻雙方）

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)戶口本（夫妻雙方）

(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(4)婚姻證明

(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍上）

(6)供樓存折或卡

(7)非市戶口提供一年以上社保證明或納**

(8)市房屋套數(shù)查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

公積金貸款費用：

按揭手續(xù)費：貸款額x1.2%(具體按各按揭公司收費)

公積金代辦費：300元

保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數(shù)不得超過房價七成，公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元；公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款（商業(yè)+公積金貸款）（10~15工作日審批）

指借款人在購房時同時申請了商業(yè)貸款和公積金貸款；在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。

組合式貸款資料：

賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本（夫妻雙方）

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)戶口本（夫妻雙方）

(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(4)婚姻證明

(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）

(6)供樓存折或卡

(7)非市戶口提供一年以上社保證明或納**

(8)市房屋套數(shù)查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

組合貸款貸款費用：

按揭手續(xù)費：貸款額x1.2%(具體按各按揭公司收費)

保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0．2‰×年限 貸款50萬保險費2000；提前還款可以申請退部分。

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數(shù)不得超過房價七成；公積金貸款流程慢，利息低。

小編友情提示：這里要說明的是，要是有中介參與，基本上中介會核查房東的證件。后期要是出現(xiàn)糾紛，可以找中介。要是避開中介自己和房東交易的童鞋，要特別的注意查驗證件的真?zhèn)危F(xiàn)在離婚轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，有帶假老婆去賣房的呢，證件也做的很真，讓人防不勝防。所以這個環(huán)節(jié)還是特別需要注意的噢！

一、營業(yè)稅：

1、個人轉(zhuǎn)讓時間沒有超過五年的成套住宅(含普通標準住宅和非普通標準住宅)需繳納全額營業(yè)稅;(時間以房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間和契稅完稅證填發(fā)時間孰先原則，兩證只要有一個超過五年即可，下同)

2、個人轉(zhuǎn)讓時間超過五年(含五年)的普通標準住宅，免征營業(yè)稅

3、個人轉(zhuǎn)讓時間超過五年(含五年)的非普通標準住宅，如果能提供合法有效的產(chǎn)權(quán)人購買此房產(chǎn)fapiao，可差額計算營業(yè)稅;如果不能提供購房fapiao，則需全額繳納營業(yè)稅

4、個人轉(zhuǎn)讓地下室、商業(yè)服務(wù)、辦公、倉儲等非住宅時，如果可以提供合法有效的產(chǎn)權(quán)人購買此房產(chǎn)fapiao，可差額計算營業(yè)稅;如果不能提供合法有效的fapiao，需全額繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%。

二、個人所得稅：

住宅：1、個人轉(zhuǎn)讓時間超過五年(含五年)的住宅;2、個人轉(zhuǎn)讓的住房為家庭生活唯一住房

以上2個條件同時滿足時，個人轉(zhuǎn)讓住房可以免征個人所得稅，有一個條件不滿足，則需繳納個人所得稅。如果能提供提供合法有效的購房fapiao及合理費用fapiao，個人所得稅須查賬征收，稅率為20%，不能提供合法有效的購房fapiao及合理費用fapiao，個人所得稅可以核定征收，稅率為1%。

非住宅：不享受上述的稅收政策，必須查賬征收，稅率為20%。

三、土地增值稅：

住宅：暫時免征土地增值稅

非住宅：個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅

四、印花稅：

住宅：個人轉(zhuǎn)讓住宅和購買住宅時，暫時免征印花稅

非住宅：印花稅根據(jù)網(wǎng)簽買賣合同上注明的成交價的5%繳納，買賣雙方都要繳納

五、契稅：

90平米以下的是一個征收標準，90-144平米之間的是一個標準，144平米以上的是一個標準。二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策。一般實行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。

注釋1

轉(zhuǎn)讓個人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的個人所得，免征個人所得稅。（個人轉(zhuǎn)讓住宅所得稅為核定征收1%或查賬征收20%）。

個人轉(zhuǎn)讓非住宅所得稅為核定征收3%或查賬征收20%。

注釋2

個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年

）的撲通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

注釋3

對個人轉(zhuǎn)讓非住宅存量房依法應(yīng)交納土地增值稅。現(xiàn)行土地增值稅預(yù)征率為：非住宅類房地產(chǎn)預(yù)征率為5%。

注釋4

2010年 10月1日起個人購買別墅類（含單體和聯(lián)體別墅）非住宅契稅按照4%稅率征收；個人購買非普通住宅或家庭唯一普通（含90平方米以下）住宅契稅按3%稅率征收；個人購買屬于家庭唯一撲通

住宅契稅按1.5%稅率征收；個人購買90平方米及一下家庭唯一普通住房為1%；

個人出手家庭唯一住房后又重新購置住房的，原有住房已繳納契稅可在重新購房應(yīng)繳納契稅稅額中抵減。

單位購買房屋契稅按照4%稅率征收。

注釋5

普通住宅與非普通住宅標準：

普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：

1、住宅小區(qū)建筑容積率≥1.5；

2、單套建筑面積≤140平方米；

3、總價≤140萬元。

遠城區(qū)普通住宅標準應(yīng)同時滿足以下條件：

1、容積率≥1.0；

2、單套建筑面積≤140平方米；

3、總價≤不超過90萬元。

注釋

家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女。

現(xiàn)在提起房屋中介，大家都會說是黑中介巴拉巴拉~~~其實小編想說，任何行業(yè)都有素質(zhì)高的從業(yè)人員也有投機取巧的那顆老鼠屎。我們不能用有色眼光去看一整個行業(yè)，中介既然能這樣鋪天蓋地的存在，自然有存在的道理。

關(guān)于中介費：按規(guī)定中介費是買賣雙方各支付成交價的1%，但是由于是賣方市場，一般房東都是凈得，所以實際情況是2%的中介費都由買方支付。還涉及到的評估費、擔(dān)保費，按照規(guī)定是不應(yīng)該由中介收取的，也就是說中介有權(quán)收取的僅僅是2%的中介費。評估費是在貸款前銀行行評估房子所產(chǎn)生的費用，擔(dān)保費是在有貸款發(fā)生的情況下?lián)９臼杖〉馁M用。當然也有中介有這些代辦服務(wù)的話，也是可以收取這部分費用的。

下面就說說大家關(guān)注的，到底買房是找中介還是越過中介直接和房東交易這兩方面的利弊。

找中介的利：

1.不操心房源。目前的二手房，特別是好房源90%都掌握在中介手里，一個是房東自己不知道自己的房子到底值多少錢，多掛幾家中介便于賣個好**，二個是大家都擔(dān)心交易的對方是**，一個怕被騙錢一個怕被騙房。有中介參與放心一些。這也是房源掌握在中介手里的原因。中介會不厭其煩的帶你去看你看中的房子，比你自己東打一**西打一炮的到處找房源要方便的多。

2.避免被騙。剛才說，不管是買方還是賣方，都是怕被騙的。萬一遇到扯皮的事情或者產(chǎn)權(quán)啊金錢方面的糾紛，你房子給了錢沒拿到？或者錢給了，房子拿不到？不要緊，還有下家不是，打官司還可以把中介拉上一起呢，可以把損失降到最低。

3.省錢。這一點可能蠻多人會嗤之以鼻，其實找到好的中介確實可以避免一些費用的。比如房價的評估等。中介經(jīng)手的房源多，能基本上很準確是評估出你的房價，不會偏離房地局的官方估價很多。要知道現(xiàn)在，銀行的評估價只能高于房地局的評估價而且兩者取高的那邊收稅呢！所以評估高了該你多繳稅，評估低了有可能影響到貸款額度。這還真是個學(xué)問！

4.少走彎路。資深的中介了解各項房產(chǎn)方面的規(guī)定政策，整個業(yè)務(wù)流程也很熟悉。可以及時的給予你幫助和指導(dǎo)。

5.協(xié)助貸款。話說現(xiàn)在很多銀行對二手房貸款不太感冒，而中介做的多了，自然是熟人好辦事。再加上需要準備什么資料啊證件啊什么的，你只需要按照中介的要求去辦，不用動腦筋操心。

6.交易完成以后，為雙方善后。比如水電煤氣有線等費用結(jié)清，物業(yè)保證金的結(jié)清等。避免私自交易產(chǎn)生不必要的麻煩。

找中介的弊：

1.費用。就是2%的中介費了，這個費用算下來也有好幾萬，對買房要大出血的人來說，還真是雪上加霜啊。

2.遭遇“黑中介”。你興沖沖的去看房，被告知房東出國了，或者這個房子已經(jīng)賣了，極盡忽悠，讓你疲憊不堪。

其實小編還是建議不想操心的人還是選擇中介，找中介切記：

1.一定要找正規(guī)的中介。要查看中介的資質(zhì)和經(jīng)營證書等，一定不要找那種民間自辦的，說能多便宜多便宜給你辦，到時候哭都來不及哇。

2.正規(guī)中介里面的資深經(jīng)紀人。二手房這個東西，門道還是蠻多的。菜鳥和資深經(jīng)紀人用起來，差別不是一點兩點。找一個懂行的經(jīng)紀人，會替你量身介紹適合你的房源，幫你規(guī)避一切可能被騙的環(huán)節(jié)，幫你順利貸款，干凈善后等等。

孰是孰非，歡迎各位媽媽參與討論。然后，對這方面還有什么疑問的，歡迎繼續(xù)跟帖提問。

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